“以房养老”试点需破解哪些难题

1. “以房养老”试点需破解哪些难题

业界人士分析，这一被称为“以房养老”的模式，旨在探索用市场化机制解决养老问题，在发展养老服务业中逐渐利用社会力量，发挥市场配置资源的基础性作用。如此可以减轻政府压力，为养老引来具有持续性的长期资金，增加养老金的多元化筹集渠道。 众所周知，目前我国的养老主要是以子女赡养、退休金和社保金来构成。伴随着“4+2+1”类型的家庭模式逐步普及，年轻人承担的家庭责任越来越大，在赡养老人方面面临的经济压力也逐步成为一个社会问题。创新养老体制机制，已是大势所趋。而“以房养老”算是一种“舶来品”，能否适应中国的水土，还需要通过试点检验。 在这种背景下，试点“以房养老”就具有特殊而深远的意义，是一项完善养老保障制度的有益探索。虽然政策出台后许多人还有疑虑，但是试点正是为了探路，除总结相关经验外，关键是要试出有哪些问题和障碍，是否有可持续性，并据此进行相关配套制度改革。 “70年产权”以及价值评估问题，是目前人们对这一新模式能否顺利推行和普及的最大担忧，而试点也需首要解决这些操作技术问题。在这一操作模式下，金融机构实际上面临着一个“两难”的风险问题。因为以房养老的时间跨度比较长，这一期间内人的寿命和楼市走势都很难预测，因此金融机构操作“倒按揭”的风险，随着时间推移反而会越来越大，因此在保险（放心保）定价或者抵押评估上存在着很大的不确定性。 而且，许多城市的房价正在上涨中，尤其是一线城市，价值的评估能否公允，是决定试点成败的关键。工行的一名信贷人士说，住房70年产权到期后怎样处置，也是一个滞后的风险节点。因为现在许多老人居住的房屋都是老房子，等到去世交割时很快就面临产权到期的问题，如果归金融机构所有，不仅变现能力差，房子的远期交易价值也会大打折扣。在我国居民住房保有观念强烈，楼市还未完全步入成熟化轨道的情况下，以房养老的推开，显然还需要许多配套制度的改革。 具体的操作模式尤其是最终住房所有权归属的设计，正是试点需要破解的难题。这是因为，在我国，固然有许多以房产为抵押的金融产品，比如住房按揭贷款以及住房抵押消费贷款，但是在合同履行完毕后却大多没有出现住房所有权的转移，只有在少数贷款出现不良时才出现了住房产权的转移。所以，在老人去世后的房产归属以及赎回机制上需要做大文章，如果设计不透明或者有失公允，在我国房地产价格上涨预期仍高企的背景下，极易出现纠纷。这一点在政策设计之初就应当充分考虑。 有人认为，由于国情不同，我国与西方国家社会风俗差异很大，既要借鉴国外的先进经验，又不能完全照搬。未来的试点，也亟需一个稳定的房地产市场环境。从现实来看，我国房价还处于持续上涨的不稳定状态，老百姓更愿意去将房屋出租获得租金，比起“倒按揭”，房屋的产权还在自己手中。即使房价下跌，对“以房养老”的另一方——金融机构来说，也是一个极具风险的挑战，对人的寿命、利率等方面的评估确定都是一个需要逐步完善的过程，不能一蹴而就。同时，房地产评估市场相对不成熟，也没有相应的法律来保障这一制度，只能靠条例、意见等来规范，所以在技术操作上也比较困难。 “以房养老”，不仅仅是一个单纯的经济问题，它关乎民生中最基本的“衣食住行”，也是当前需要攻克的社会难题。当买房成为年轻人生活中的头等大事时，“以房养老”，又会以怎样的份量进入老年人的晚年生活？ 政府明确“以房养老”的试点后，即意味着很多问题有待市场的检验，通过发现问题、提出整改措施，进而来制定一个比较完善的“以房养老”体系。价值评估、产权归属以及金融风险防范，无疑将是试点中的重要内容，人们对此满怀期待。

2. 被误解的“以房养老”政策

  　　“以房养老”政策落地 误解多缘于没读懂
   　　备受关注的以房养老政策终于正式落地。上周，中国保监会公布《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》(以下简称《指导意见》)，并宣布自明日(7月1日)起至6月30日止，在北京、上海、广州、武汉四城市开展试点。
   　　消息公布后，立刻引发全社会热烈关注，微博互动话题、微信朋友圈转发、早晚上下班高峰的电台节目讨论……各种关于“以房养老”的看法和说法层出不穷。然而仔细观察可以发现，在热议背后，存在着大量对保险版“以房养老”的误解、误读，其中不乏根本就没仔细看过政策便毫无根据提出的唱衰甚至是谩骂。
   　　作为我国首个通过官方渠道发布的“以房养老”细则，该政策从酝酿到出台试点经历了数年时间，几乎所有被市民们议论的焦点问题，在细则里均有详尽的解释和办法。究竟政府是不是在甩包袱?险企是不是昧着良心霸占了老年人一生的心血?咱们把房子抵押出去是不是从此就回不来了?翻翻细则，都会找到答案。可在采访中成都商报(微博)记者发现，不少市民对这一养老方式仍心存疑虑。
   　　作为有房族的汪女士还有几年就要退休，她以“儿女有出息，不会让父母卖房养老;儿女没出息，不会准父母卖房养老”表明对以房养老并不看好。与她的观点类似，“但存方寸地，留与子孙耕”，在中国人的传统观念下，房产寄托了太多的家庭情感，绝大多数人过不了观念这一道坎。
   　　而在另一方面，民间普遍存在着对金融机构和这项政策的不信任。成都市民裴先生在接受成都商报(微博)记者采访时表示，房子产权在自己手里，一切都是自己说了算，一旦交出去“就不好说了”，万一金融机构光拿房不办事，或者政策倾向于金融机构，那老百姓岂不是赔了夫人又折兵。
   　　事实真会如此吗?社会上对“以房养老”都有哪些质疑和担忧呢?针对这些担忧，保监会的细则又是怎样解释的?下面，我们为您一一解读。而看完解读后，有的读者或许会承认：以房养老，在此之前真是知道得不多。
   　　误解1
  政府是在甩包袱吗?
   　　担忧：既然有了养老保险，为什么还要“以房养老”，这是政府在甩包袱吗?
   　　事实： 社保 养老与以房养老毫无冲突，政府提供了更多的养老选择。
   　　解读：根据保监会的《指导意见》，从明日起启动试点的“以房养老”政策只是作为商业保险的一个险种形式出现，说白了就是同意并鼓励商业保险公司研发并销售“以房养老”的保险产品。与所有商业保险产品一样，是否愿意接受、是否选择购买，决定权都在消费者手里。保监会有关负责人专门强调，以房养老保险属于商业保险范畴，以自愿参加为基础开展试点，这是在不影响老年人既有养老福利前提下新增加了一种养老方式。
   　　误解2
  房子抵押后拿不回来?
   　　担忧：如果我把房子抵押给保险公司后反悔了，房子是不是拿不回来了?
   　　事实：抵押后的房屋产权人依然是您，办理退保便可拿回房屋。
   　　解读：根据试点细则，办理了“以房养老”后如果中途后悔，可以通过两种方式拿回自己的房屋和产权：第一，在犹豫期内反悔，为保障老年人的权益，《指导意见》规定参与“以房养老”的“客户的犹豫期不得短于30个自然日”，这比一般保险产品10天的犹豫期增加了一多半;第二种方式是超过犹豫期后，老年人可以采用退保的方式拿回自己的房屋和产权，但与任何商业保险的退保程序一样，抵押人将不可避免地承担一部分提前退保的损失，根据《指导意见》的内容，保监会要求保险公司每年必须公布房产价值情况，以及退保剩余价值，以便老年人在选择提前退保时可以根据实际发生的退保损失衡量利弊。
   　　误解3
  增值收益都归保险公司?
   　　担忧：很多人担心，老人把辛苦半辈子挣下的房子抵押给保险公司，万一房价评估过低，出现损害老人利益的道德风险咋办?
   　　事实：房屋评估过低的风险，基本可以解除。
   　　解读：《指导意见》明确房产价值由具备国家一级资质的房地产估价机构进行评估，同时，该产品犹豫期是30天，老人有充分时间考虑。任何一方认为不合适，都可以拒签。
   　　担忧：如果房产在抵押期间增值了，增值收益是不是全被保险公司收走了?
   　　事实：根据两种不同的产品类型，增值收益的受益方有区别。
   　　解读：保监会对此次“以房养老”的产品设计了两种类型，分别为反抵押参与型和反抵押非参与型。其中，参与型产品，保险公司可参与分享房屋的增值收益，而非参与型产品，保险公司则完全不参与分享房屋增值收益，抵押房屋价值增长全部归属于投保的老人。而不管是哪种类型的产品，您在办理“以房养老”期间房子升值、贬值了，保险公司都必须告知这种变动对年金领取的影响。
   　　担忧：如果抵押期间房价跌了，或者抵不上保险本息了该怎么办?
   　　事实：损失由保险公司承担。
   　　解读：《指导意见》规定，如果办理抵押的老人过世后，当初抵押给保险公司的房价出现下跌，或房屋实际价值不足以抵销老年人生前从保险公司支取的养老金，保险公司须承担房价不足的风险和损失，不得向老人子女或亲属进行任何形式的追偿。
   　　误解4
  子女得不到房屋继承权?
  担忧：老人过世之后，这房子归谁?
  事实：全看子女是否愿意继承。
   　　解读：根据规定，老年人去世后如果其子女不愿意将房产给保险公司处置，只需向保险公司偿还所领取年金的本息即可。例如，60岁的张先生在成都有一套八成新、90平方米独立产权的房子，机构评估价为70万元，与保险公司达成一个协议价值，签订合同之后，张先生将房子交给保险公司，依照合同约定，保险公司定期向张先生支付一定数额的养老年金直至张先生“百年”。张先生过世后，其房产处置所得的资金，在偿还保险公司已支付的养老保险相关费用后，剩余部分归法定继承人所有。            

3. 如何看待“以房养老试点扩至全国”？

具体问题具体分析。中国实在是太大了，就这么一个国家，房地产市场都呈现出不一样的场景。鹤岗之前成为网红城市是因为在鹤岗，3万块钱就可以拥有一套自己的住房。但是在中国的南边，深圳的学区房每平方米可以高达20万元每平方米。深圳一平方等于鹤岗差不多7套房子。这个差距真的是令人诧异。所以，在谈论房屋问题的时候一定要根据城市来探讨，毕竟城市之间的发展水平还是挺大的。
再说说养老问题，现在除了中国一线城市老龄化问题比较严重，其它城市的养老问题也很大。不说独生子女因为自己一个人照顾不了两个子女，就连非独生子女也是会因为工作繁忙无法照顾到老年人的生活，所以养老真的是当代年轻人很头疼的事情。不过老年人也心疼子女，都不希望给子女增加负担，所以以房养老这个概念就提出来了。不过，这个概念推广起来真的特别的难，会碰到一系列麻烦的问题。要知道，以房养老并没有国家机关来运行这个想法，更多的是企业的商业模式，甚至还有骗子通过这种说法去骗取老年人的房产。所以这个想法是一直没有官方进行背书的。至于企业，毕竟还是以赚钱为目的。这种模式实际上是前期需要耗费大量财力的方式，所以企业对这种模式也不感兴趣。另外，因为城市发展不一样，房屋的租金也是不一样的，三四线的房产是支撑不起老人养老费用的开销的。而且这种方式是以房地产增值为出发点，但是房地产未来的走向确实不太明朗。
我觉得以房养老这个想法特别好，但是操作起来还是有地区性的。要是能规范起来，也就是一二线会实行。

4. 一线城市试点推行“以房养老”

　 　【摘要】 为了解决社会上老年人的养老问题，国家推行的以房养老政策正在缓慢进行中。据悉，在初期阶段 以房养老 将不会在全国推行，先在一线城市作试点展开。      　　据深圳商报采访，目前保监会已选择幸福人寿、泰康人寿、合众人寿、大都会人寿、平安人寿等七家保险公司试点，这七家保险公司已将产品设计框架上报保监会。幸福人寿相关产品负责人接受采访时称，明年一季度或正式推出产品，初期不会在全国铺开，而是会选择一线城市试点。      　　以房养老方式，通俗讲就是将房产价值提前变现，用于支付老年人当下的生活开支，老人去世后再将房产变现还款。中国目前已经有浦发等银行推出了住房倒 按揭 ，也有七家寿险公司积极准备推出以房养老保险产品。对于没有子女或者不希望依靠子女养老、没有社保或者社保资金较少的老年人来讲，将手里的房子提前变现可让老年生活更有保障，的确是一个不错的选择。       　　慧择提示： 备受关注的以房养老正快速推向市场。对于那些孤苦无依的老年人来说，以房养老是不错的选择。

5. 以房养老养老保险试点

2014年6月23日，中国保监会下发《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，决定自当年7月1日起，在北京、上海、广州和武汉四地率先开展老年人住房反向抵押养老保险(即以房养老)试点，试点期为两年。
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6. “以房养老”保险试点情况如何？

早在2013年，国务院就提出鼓励开展老年人住房反向抵押养老保险试点，2014年和2016年分两批在全国部分城市开展试点。

从试点情况来看，业务开展并不理想。截至今年6月底，只有一家保险公司开展了相关业务，共有98户家庭139位老人完成承保手续。
“在中国‘养儿防老’的传统观念影响下，一些人难以接受‘以房养老’。”南开大学金融学院教授朱铭来说，很多老人也难以接受自己辛苦一辈子挣来的房子未来成为别人的。

“60岁以前按揭买房，60岁以后抵押房子养老，百年之后，什么都没留下”，成了不少人对于“以房养老”的直观感受。
除了传统观念的影响外,房子未来价值的不确定性,也让不少意向人群体“望而却步”, 在房价不断攀升的经济环境下,老年人更愿意相信自己房子的价值会一直上涨,而金融机构出于风险考量,对老年人房产的评估价往往低于市场交易价,这也会影响老年人的投保热情。

对保险公司来说，这个业务涉及房地产、金融、财税、司法等多个领域，存在许多不确定性，尤其是法律法规尚不健全，政策基础较为薄弱，业务流程管理和风险管控难度较大，难以盈利。

7. 如何看待以房养老

以房养老 的 表现形式：
      （1）子女养老，房产由子女继承；   （2）抚养人养老，房产由抚养人继承；   （3）租出大房再租入小房，用房租差价款养老；   （4）将房子出租出售，自己住老年公寓，用租金或售房款养老；   （5）售出大房，换购小房，用差价款养老；   （6）将住房出售，再租回原住房，用该笔款项交纳房租和养老；   （7）将房屋抵押给有资质的银行、保险公司等机构，每个月从该机构取得贷款作为养老金，老人继续在原房屋居住，去世后则用该住房归还贷款。   
         第一种形式属于家庭养老，取决于子女的孝心和孝行；中间的几种形式属于自助性养老，有较高的交易成本和不确定性（自己售房和出租房等均有较大的交易成本，自己再租回房子或者住老年公寓等也有较大不确定性）；最后一种形式为社会机构承揽的反向抵押贷款养老，属于社会机构提供的以房养老业务，可以为适合以房养老的人群提供更为便捷的服务。

8. 如何看待以房养老

以房养老现在曾经不太靠谱了，养老成绩确切压力大年夜。有以房养老主意的人是基于早年20年房价一直上涨的预期得出的结论，可我们要晓得这种世界房价持续上涨，一直涨的大年夜家全部信赖房价不会跌的时代并不是畸形景象。所以从客不雅法则上讲，以房养老并不靠谱，除非你有很多房就另当别论了。养老成绩实在我们可能从以下三点来考虑：

起首：投资终极在你退休后能否可能达到你收入预期，这种预期的可实现性有多大年夜。比方以房养老在房价持续上涨阶段，房租也会持续上涨。但是当房价停止阶段，房租上涨是跑不赢CPI的。房租收入现实购买力会逐步降落，更不要说将来很多中小都会房子是租不到会空置了。

其次：养老储备必定是须要多方面筹备，做好一个资产设置来实现老有所养、老有所依。不得不说养老储备对大年夜少数入来说实在很难，并不太多余钱去做过多的储备。所以更须要多方面筹备，经由过程分散设置来化解体系性伤害。单一储备比方押宝在房子下面，万一弗成不就傻眼了吗？

最后：现金、房产、社保、贸易寿险、金融投资、黄金、孩子，这才是一个一般中等收入家庭须要设置的养老清单。很多人奇怪为什么孩子也在养老清单里了？人老爱孩子，并不是说离不开孩子，是须要孩子供给的情感价值。